Pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012, les personnes physiques domiciliées en France qui réalisent une plus-value à l’occasion de la première cession d’un logement, autre que leur résidence principale sont exonérées, à condition de réemployer le prix de cession dans l’acquisition d’un logement affecté à l’habitation principale dans un délai de 24 mois à compter de la cession. Pour bénéficier de cette exonération, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession (CGI art. 150 U-II-1° bis). A l’occasion de son commentaire de ce dispositif, l’administration a admis plusieurs assouplissements.
Prêt relais. En premier lieu, pour les contribuables qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, l’exonération ne sera pas refusée sous réserve que la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale, que la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale et que le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais. Sous réserve que la cession du logement concerné intervienne dans un délai normal, l’acquisition de la résidence principale peut être antérieure au 1er février 2012
Remploi. L’exonération s’applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété. En revanche, l’exonération ne s’applique pas lorsque le prix de cession est affecté à l’acquisition de droits relatifs à un immeuble, notamment de droits résultant du démembrement de la propriété (nue-propriété et usufruit). Le remploi peut être effectué dans l’acquisition de parts de sociétés dotées de la transparence fiscale.
Pour les acquisitions de logements achevés, le remploi peut porter sur les travaux qui doivent y être effectués, dès lors que ces travaux sont réalisés par une entreprise concomitamment à l’acquisition du logement. Sont considérés comme tels les travaux qui sont achevés et payés dans les 12 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du logement.
Délai d’affectation. L’affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l’acquisition du logement ou dès l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation. Par exception, en cas d’acquisition d’un logement suivie de travaux, et pour tenir compte du délai de réalisation de ces travaux, l’affectation à la résidence principale peut être différée au maximum de 12 mois après l’acquisition du logement. De même, en cas d’acquisition d’un immeuble transformé en logement, et pour tenir compte là encore du délai de réalisation des travaux, l’affectation à la résidence principale peut être différée au maximum de 24 mois après l’acquisition du logement.