La réforme sur le calcul des plus-values immobilières annoncée par le Président de la République sera applicable à compter du 1er septembre 2013.
A . L’abattement pour durée de détention
Les modalités de calcul de l’abattement sur les plus-values immobilières, qui varie selon la durée de détention du bien immobilier, viennent d’être modifiées pour les biens autres que les terrains à bâtir (et autres que la résidence principale).
Attention : deux calculs de plus value et de taxation ! Pourquoi ne pas faire simple alors qu’il vient d’être voté une loi de simplification pour les entreprises !!
Cette nouvelle réforme établit une distinction pour les modalités de détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %).
1. Pour le calcul de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%
À partir du 1er septembre prochain, l’abattement pour durée de détention conduira à une exonération totale de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment) Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention sera de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ; soit 16 ans * 6% = 96% d’abattement
– 4 % au terme de la 22ème année de détention pour arriver à une exonération totale d’IR au-delà de 22 années.
2. Pour la taxation aux prélèvements sociaux aux taux de 15.5% à ce jour
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention est moins favorable. L’abattement s’établira à :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ; soit 16 ans * 1.65% = 26.40% d’abattement
– 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème soit 8 ans * 9% = 72% d’abattement sur les 8 dernières années.
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux demeurera ainsi acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.
B. Un abattement temporaire de 25 %
Les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers ou de droits s’y rapportant (bureaux, logements, constructions, terres, usufruit, nue-propriété…), intervenant à compter du 1er septembre 2013 et jusqu’au 31 aout 2014, bénéficieront d’un abattement exceptionnel de 25 % et ce, quelle que soit la durée de détention du bien.
L’abattement exceptionnel est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières. Il est en conséquence appliqué une fois pris en compte l’abattement pour durée de détention.
Cet abattement exceptionnel est applicable pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux.
Cet abattement exceptionnel ne s’applique toutefois pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, de son partenaire pacsé, de son concubin notoire, d’un ascendant ou d’un descendant ou de l’une ou plusieurs des personnes précitées. Il en est de même lorsque la cession concerne une société (une SCI notamment) dont l’une de ces personnes est associée ou le devient à l’occasion de cette cession.
Sont aussi exclus de ce dispositif les terrains à bâtir ou les droits s’y rapportant, les droits représentatifs d’un patrimoine fiduciaire ainsi que les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière et de fonds de placement immobilier.
BOI-RFPI-PVI-20-20 du 9 août 2013